Jak prodat byt v osobním vlastnictví rychle a výhodně

Co je to byt v osobním vlastnictví?

Byt v osobním vlastnictví je nemovitost, kterou skutečně vlastníte a můžete s ní bez omezení nakládat (prodat ji, pronajímat nebo třeba přestavovat) bez souhlasu kohokoliv dalšího. Tím se liší od spoluvlastnického podílu, v jehož případě jste jen jeden ze spoluvlastníků nemovitosti, nebo družstevního bytu, kdy máte jen právo užívat konkrétní bytovou jednotku.

U bytu v osobním vlastnictví jste také jako jediný majitel zapsáni v katastru nemovitostí na listu vlastnictví. Spolu s bytem vám pak patří i podíl na společných částech domu, jako jsou chodby, výtah, střecha nebo pozemek pod ním.

Jaké jsou možnosti prodeje bytu v osobním vlastnictví?

Než se pustíte do samotného prodeje, je dobré vědět, že nemovitost můžete prodat třemi způsoby. Ty se liší hlavně rychlostí, náročností a tím, kolik si z prodeje nakonec necháte.

Možnosti prodeje bytu v osobním vlastnictví jsou:

• Prodej bez realitky – tento prodej je nejsložitější, nejrizikovější a nejdelší. Celý prodej si totiž zařizujete sami. Postaráte se o přípravu dokumentů, odhad ceny nemovitosti, homestaging, prezentaci, propagaci, prohlídky, vyjednávání, smlouvy i vklad do katastru. Ušetříte sice za provizi realitní kanceláře, ale na prodeji strávíte až stovky hodin času, prodáte zpravidla za déle než půl roku a riskujete, že něco pokazíte. Pokud tedy prodeji nemovitostí nerozumíte nebo chvátáte, spíše se tomuto prodeji vyhněte. Více jsme se mu věnovali ve článcích Jak na prodej domu, bytu nebo pozemku bez realitky nebo Jak rychle prodat dům nebo byt.
• Prodej přes realitní kancelář – tento prodej je pohodlnější, bezpečnější a rychlejší, makléř za vás totiž vše vyřídí. Zaplatíte ovšem provizi, která se obvykle pohybuje mezi 3–6 % z prodejní ceny. U bytu za 5 milionů to znamená 150–300 tisíc korun. Prodej pak trvá tři měsíce a více. Provizi a tomu, co za ní získáte, jsme se dále věnovali v článku Jaká je obvyklá výše provize realitních kanceláří.
• Okamžitý výkup nemovitosti – jde o nejrychlejší a nejsnazší způsob prodeje. Nemovitost od vás vykoupí přímo specializovaná firma. Vypadne proto hledání kupců a s tím i příprava nemovitosti, inzerce i vyjednávání. Díky tomu prodáte často v řádu hodin a peníze dostanete záhy po podepsání kupní smlouvy. Rychlost a bezproblémovost je však vykoupena nižší výkupní cenou. Jenže pokud potřebujete prodat ihned, nebo vlastníte nemovitost s právními vadami, jako jsou dluhy, exekuce, hypotéka, zástava, věcné břemeno nebo spoluvlastnický podíl, je to často vaše jediná možnost. Firma za vás navíc vyřídí zdarma všechnu administrativu a vyřeší právní problémy. Více se dozvíte v článku Co je okamžitý výkup nemovitosti.

V dalších kapitolách se zaměříme na prodej bez realitky, protože v tomto jediném případě se budete o prodej nemovitosti starat sami.

Jak prodat byt v osobním vlastnictví krok za krokem?

Jakmile máte jasno v tom, že se do prodeje pustíte sami, čeká vás osm hlavních kroků. Každý z nich má svá úskalí, kterým se s naší pomocí snadno vyhnete.

1. Připravte si potřebné dokumenty

Pro začátek potřebujete kompletní dokumentaci. Kupující bude chtít vidět, že je byt v pořádku a vy máte právo ho prodat. Pokud pak bude kupující financovat nákup hypotékou, banka bude dokumenty potřebovat také. Připravte si proto zejména tyto:

• List vlastnictví – občanský průkaz vaší nemovitosti. Získáte ho na katastrálním úřadě nebo na CzechPointu za 100 Kč, online přes Nahlížení do katastru i zdarma (pro informativní účely).
• Nabývací titul – dokument, na jehož základě byt vlastníte. Jde nejčastěji o kupní smlouvu, darovací smlouvu nebo rozhodnutí o dědictví. Pokud ho nemáte, kopii získáte na katastru za 50 Kč za stránku.
• Snímek z katastrální mapy – vytisknete ho přes portál ČÚZK nebo si ho objednáte na katastrálním úřadě.
• Prohlášení vlastníka – dokument, kde je přesně vymezena vaše bytová jednotka, podíly na společných částech domu a často i to, zda balkon, sklep nebo terasa patří přímo vám, nebo je máte jen v užívání.
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) – ze zákona ho musíte mít při prodeji k dispozici, jinak vám hrozí pokuta až 100 000 Kč. PENB zpravidla vlastní SVJ pro celý dům.
• Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ – vystaví vám ho výbor SVJ a slouží jako důkaz, že nedlužíte na příspěvcích do fondu oprav ani na službách.
• Měsíční vyúčtování služeb – ideálně za posledních 12 měsíců. Kupující díky němu zjistí, kolik bude měsíčně platit za bydlení.
• Doklady o revizích – plynového kotle, elektroinstalace, komínu apod., pokud je v bytě máte.
• Potvrzení od banky o výši nesplacené hypotéky – pokud je byt zatížený hypotékou, kupující potřebuje vědět, jakou částkou je nutné hypotéku doplatit a sundat zástavní právo z katastru.

Tip: Pokud jste byt zdědili nebo na něm vázne zástavní právo, věcné břemeno nebo jiná právní vada, počítejte s tím, že příprava dokumentů zabere mnohem víc času a prodej bude celkově komplikovanější.

2. Stanovte správnou cenu bytu

Cena rozhoduje o úspěchu nebo neúspěchu celého prodeje. Pokud ji stanovíte příliš nízko, připravíte se o stovky tisíc korun. Pokud naopak příliš vysoko, inzerát bude měsíce ležet bez zájmu a opakované snižování ceny v kupujících vzbudí jen podezření, že je s bytem něco v nepořádku. K určení správné ceny vedou v zásadě tři cesty:

• Srovnání s inzeráty podobných nemovitostí – tento způsob spíše nedoporučujeme, protože inzertní ceny nejsou prodejní a vy nevíte, jestli není cena předražená, za kolik se nemovitost nakonec opravdu prodala nebo zda není příliš nízká. Velmi často vás tak inzertní ceny mohou zmást.
• Online kalkulačky a cenové mapy zdarma – tento způsob je nejjednodušší, nejrychlejší a přesnější než srovnání. Vychází totiž z reálných prodejních cen. Stačí zadat parametry bytu (lokalita, dispozice, plocha, stav, patro) a během chvíle dostanete odhad tržní ceny. Využít můžete například Valuo.cz, Cenovamapa.cz nebo online kalkulačky realitních kanceláří. Tento odhad postačí, pokud máte standardní byt v často obchodované lokalitě a chcete si jen udělat základní představu, na jakou cenu zacílit. V ostatních případech je spíše nepřesný. 
• Profesionální odhadce – tento způsob je nejpřesnější, ale nejdražší. Využijete k němu certifikovaného odhadce, který vypracuje odhad ceny nemovitosti přesně pro váš byt. Odhad stojí obvykle kolem 3 000 Kč. Odhadce se vyplatí zejména v případě, kdy máte atypický byt (historický, s právní vadou, příliš velký, příliš malý nebo třeba před rekonstrukcí) nebo se nachází v málo obchodované lokalitě, kde nelze cenu jednoduše porovnat.

3. Připravte byt a pořiďte prezentační materiály

Většina kupujících dnes nemovitosti vybírá online. První dojem z inzerátu pak rozhoduje o tom, jestli zájemce vůbec zavolá. Krásné a profesionální fotografie, videa či další prezentační materiály jsou proto nutností. Bez nich prodáte pomaleji a pod cenou.

Před focením nebo natáčením doporučujeme nejdříve připravit byt. Využijte k tomu homestaging, což je úprava interiéru bytu tak, aby byl atraktivní pro co nejvíce kupujících. Byt má působit vzdušně, světle a neutrálně. 

Za tímto účelem ho ukliďte, odstraňte nepotřebné věci jako osobní fotografie, suvenýry, vymalujte ho neutrálními teplými barvami, zařiďte moderním nábytkem, opravte drobné defekty a doplňte ho o vkusné dekorace, povlečení nebo květiny. Na homestaging si můžete najmout profesionální studio, kde se cena pohybuje od 10 000 Kč nahoru podle velikosti bytu.

Teprve připravený byt začnete fotografovat nebo natáčet. Doporučujeme dále připravit i 2D půdorys bytu nebo 3D virtuální prohlídku, například s pomocí Matterportu. Vše to zvyšuje atraktivitu a názornost vaší prezentace. Váš byt si rychleji najde kupce a vy výhodněji prodáte. Pokud ničemu z toho nerozumíte, rozhodně doporučujeme spojit se s odborníky.

Tip: Foťte vždy za denního světla, ideálně dopoledne. A nikdy nepoužívejte fotky pořízené v zimě, pokud byt prodáváte v létě (a naopak) – kupující si toho všimne a může to vzbudit podezření, že nemovitost visí v inzerci dlouho.

4. Vyberte správný portál a napište kvalitní inzerát

Když máte hotové fotky a video, je čas inzerát zveřejnit. Nejvíce kupujících hledá byty na realitních portálech – mezi nejnavštěvovanější u nás patří Sreality.cz, Reality.iDNES.cz a Bezrealitky.cz. Vyplatí se zveřejnit inzerát na všech, případně i na Sbazar.cz a regionálních portálech. Nezapomeňte si na nich předplatit topování, díky kterému se váš inzerát zobrazí mezi prvními výsledky. Bez topování má i kvalitní inzerát výrazně nižší dosah.

Kromě realitních portálů využijte i sociální sítě (Facebook, Instagram, LinkedIn) a místní facebookové skupiny – nemovitost často koupí někdo ze sousedství, kdo už lokalitu zná. Pomůže i prodejní plachta na balkoně nebo letáky do schránek v okolí.

Kvalitní inzerát by měl obsahovat:

• Konkrétní popis – dispozice, podlahová plocha, patro, orientace, stav po rekonstrukci nebo původní, vybavení, parkování, sklep, výtah.
• Měsíční náklady na bydlení – kupující to chce vědět hned, ne až na prohlídce.
• Informace o domě a lokalitě – revitalizace, fond oprav, dostupnost MHD, občanská vybavenost, školy.
• Právní stav – zda na bytě vázne hypotéka, věcné břemeno nebo jiná zátěž (raději přiznejte hned, vážní zájemci to stejně zjistí z katastru).
• Cenu – uvádějte konkrétní částku, ne „cena dohodou“. Inzeráty bez ceny většina kupujících přeskočí.

Tip: Před zveřejněním si projděte konkurenční inzeráty ve vašem okolí. Inspirujte se těmi, které vypadají profesionálně, a poučte se z chyb těch nepovedených. 

5. Zvládněte prohlídky a komunikaci se zájemci

Po zveřejnění inzerátu se začnou ozývat první zájemci. Tady platí jednoduché pravidlo – kdo odpovídá rychle a věcně, prodá rychleji a často i lépe. Na e-maily i telefony reagujte ideálně do 24 hodin, zájem mizí velmi rychle.

Než někoho pozvete na prohlídku, profiltrujte si ho. Zeptejte se, jestli má financování zajištěné (hotovost nebo schválenou hypotéku), proč ho byt zaujal a kdy by se chtěl stěhovat. V případě nejasných odpovědí jděte klidně dál. Ušetříte si tím desítky hodin s „realitními turisty“, kteří chodí po prohlídkách jen ze zvědavosti.

Na prohlídku by měl být byt ve stejném stavu jako na focení – uklizený, vyvětraný, ideálně s decentní vůní. Také mějte po ruce všechny klíčové dokumenty a informace. Vážní zájemci se ptají hodně do detailu – na orientaci ke světovým stranám, hlučnost, sousedy, plánované opravy v domě nebo dispozici sklepa. Pohotová a věcná odpověď zvyšuje vaši důvěryhodnost.

Tip pro bezpečnost: Nikdy nepořádejte prohlídky o samotě, ideálně s partnerem, kamarádem nebo známým. Cennosti, dokumenty a klíče schovejte. Kontakty na zájemce si vždy ověřte zpětným zavoláním nebo e-mailem – pomůže to odfiltrovat podvodníky.

6. Sepište rezervační a kupní smlouvu

Smlouvy jsou srdcem celého prodeje – chyba v nich může stát klidně stovky tisíc korun a v krajním případě i celou nemovitost. Ani jednu z nich proto nepište podle vzoru staženého z internetu. Vyplatí se nechat si je připravit advokátem nebo notářem. Dvakrát pozor si dávejte zejména u bytů s právní zátěží – hypotéka, zástavní právo, věcné břemeno nebo třeba spoluvlastnický podíl. 

• Rezervační smlouva – tato smlouva přichází na řadu, jakmile máte vážného zájemce. Pro vás je pojistkou, že kupující neucukne, než stihnete vyřešit kupní smlouvu, pro něj zase tím, že byt mezitím nikomu jinému neprodáte. Její součástí je rezervační poplatek ve výši zpravidla 50 000–100 000 Kč. Ten se v případě úspěšného prodeje započítá do kupní ceny. Pokud kupující od koupě bezdůvodně odstoupí, poplatek získáte jako kompenzaci. Poplatek skládá kupující zpravidla do úschovy, kde je v bezpečí pro obě strany.
• Kupní smlouva – jde o hlavní dokument celého prodeje. Její příprava patří jednoznačně do rukou advokáta nebo notáře. Cena za vypracování obvykle začíná na 5 000 Kč a rozhodně se to vyplatí zaplatit. Smlouva musí jasně vymezit prodávajícího, kupujícího, prodávanou bytovou jednotku (číslo jednotky, podlahovou plochu, podíly na společných částech), kupní cenu, způsob a termín platby, termín předání bytu, sankce při nedodržení a všechna případná břemena nebo vady, které na bytě váznou.

7. Zařiďte úschovu peněz a vklad do katastru

Tahle fáze často rozhoduje o tom, jestli skutečně dostanete zaplaceno a kupující skutečně získá byt. Tento postup se vyplatí dodržet do detailu.

1. Úschova peněz – toto je první a zásadní bezpečnostní krok pro obě strany. Kupující po podpisu kupní smlouvy nesloží peníze přímo vám, ale do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Tím máte jistotu, že kupující skutečně peníze má a nikam neutečou, a kupující má jistotu, že peníze dostanete teprve poté, co bude on sám zapsán v katastru jako nový vlastník. Úschova obvykle stojí mezi 0,1–1 % z kupní ceny podle druhu úschovny. Vyhněte se levným nebo neznámým úschovám – peníze v nich nemusí být dostatečně chráněné.
2. Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí – po vložení peněz do úschovy podáte návrh na vklad spolu s kupní smlouvou na příslušný katastrální úřad. Správní poplatek činí 2 000 Kč. Katastr má ze zákona dvacetidenní ochrannou lhůtu, během které prověřuje všechny náležitosti, a teprve poté provede zápis. Celý vklad obvykle trvá 3–6 týdnů. Po dokončení vystaví katastr nový list vlastnictví, na kterém už figuruje kupující jako vlastník.
3. Uvolnění peněz z úschovy – jakmile úschovník obdrží nový list vlastnictví dokládající převod, proběhne uvolnění peněz z úschovy na váš účet. Prodej je z právního hlediska dokončen.

Tip: V kupní smlouvě si vždy přesně ošetřete, co se stane, pokud katastr vklad zamítne (například kvůli formální chybě). Bez jasných podmínek v takové situaci hrozí spory o vrácení peněz nebo o termíny.

8. Předejte byt a odhlaste služby

Posledním krokem je fyzické předání bytu novému majiteli. Termín předání máte stanovený v kupní smlouvě – obvykle proběhne do několika dnů po dokončení vkladu do katastru a uvolnění peněz z úschovy.

Při předání nezapomeňte na předávací protokol, který podepisují obě strany. Měl by obsahovat:

• Datum a místo předání,
• Stavy měřidel – elektřina, plyn, voda, případně teplo (vyfoťte si je pro jistotu),
• Seznam předaných klíčů (od bytu, sklepa, schránky, společných prostor, garáže),
• Seznam vybavení, které v bytě zůstává (kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče, světla),
• Případné vady a nedodělky, na kterých jste se domluvili.

Po předání bytu vás čeká ještě administrativní úklid:

• Oznamte změnu vlastníka SVJ – výbor potřebuje vědět, komu má posílat předpisy záloh a vyúčtování.
• Odhlaste se u dodavatelů energií – elektřina, plyn, voda. Ideálně k tomu využijte společnou návštěvu s kupujícím, kdy se přepisy provedou najednou.
• Zrušte nebo přepište další služby – internet, kabelovou televizi, pojištění domácnosti, SIPO.
• Změňte trvalé bydliště, pokud jste ho měli v prodaném bytě, a oznamte změnu adresy zaměstnavateli, bance, pojišťovně a dalším institucím.

Tip: Vyúčtování energií a služeb od SVJ za období, kdy jste byt ještě vlastnili, vám může přijít až s několikaměsíčním zpožděním. Dohodněte se proto s kupujícím v kupní smlouvě, jak se případné nedoplatky nebo přeplatky vypořádají.

Daň z prodeje bytu v osobním vlastnictví

Při prodeji bytu se vás bude týkat daň z příjmu, která činí 15 % ze zisku z prodeje (tedy z rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou, ne z celé kupní ceny). Pokud váš celkový roční příjem (včetně zisku z prodeje) přesáhne 36násobek průměrné mzdy, bude část nad tuto hranici zdaněna sazbou 23 %.

Od daně můžete být osvobozeni, pokud splníte alespoň jednu z těchto podmínek: vlastníte byt déle než 5 let (pro byty nabyté do roku 2020) nebo 10 let (pro byty nabyté od roku 2021), měli jste v bytě trvalé bydliště minimálně 2 roky před prodejem, nebo peníze z prodeje použijete do konce následujícího roku na zajištění vlastní bytové potřeby. Pokud daň platit musíte, uvedete ji v daňovém přiznání za rok, kdy jste byt prodali.

Podrobnosti, aktuální výjimky i tipy, jak na dani ušetřit, najdete v článku Vše o dani z prodeje nemovitosti.

Chvátáte nebo máte nemovitost s právními vadami? Využijte okamžitý výkup

Jak můžete vidět, prodej bytu v osobním vlastnictví je dlouhý a složitý proces. Pokud navíc potřebujete prodat rychle nebo máte nemovitost s právními vadami, jako jsou dluhy, exekuce, hypotéka, věcné břemeno, zástava nebo třeba spoluvlastnický podíl nemovitosti, doporučujeme sáhnout po okamžitém výkupu nemovitosti.

U nás na Nemovitostnivykup.cz vám byt vykoupíme přímo, peníze pošleme na účet zpravidla do 24 hodin od podpisu kupní smlouvy a za nemovitost nabídneme až 92 % její tržní hodnoty. Veškerou administrativu, právní servis i jednání s úřady, bankou nebo exekutorem vyřídíme zdarma za vás.

Zařídíme pro vás kromě klasického výkupu nemovitosti i výkup nemovitosti s hypotékou a zástavou, výkup nemovitosti v exekuci a insolvenci, výkup nemovitosti s věcným břemenem nebo výkup spoluvlastnického podílu. 

Chcete prodat byt v osobním vlastnictví rychle, bezpečně a bez starostí? Ozvěte se nám – nezávazně probereme vaši situaci, navrhneme řešení a do několika dní můžete mít peníze na účtu.