Víte, jak na prodej domu, bytu nebo pozemku bez realitky v roce 2025?

Nekalé triky realitních kanceláří

Realitní kanceláře u nás nemají dobrou pověst. Mohou za to jejich triky a agresivní praktiky. Jakmile totiž vložíte svůj inzerát na realitní server, můžete se vsadit, že 9 z 10 volajících budou realitní makléři. Jako by to nestačilo, často hned neřeknou, že jsou makléři, ale budou se tvářit jako zájemci. 

Mezi jejich další obvyklé triky patří, že lživě tvrdí, že mají zájemce o koupi nemovitosti a často s ním i přijdou. Jenže jakmile s nimi podepíšete exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu, která jen jim dává právo vaši nemovitost prodat, zájemce se jako náhodou vypaří.

Další trik realitek je, že vás nalákají na vysokou prodejní cenu. Jenže po podpisu exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy se opět ukáže, že to nebyla pravda a vy jste nuceni slevit, abyste nemovitost prodali. 

Poslední častý trik je, že vám realitka lživě slíbí, že nebudete platit provizi. Jenže to také není pravda. O svou provizi totiž zvýší prodejní cenu nemovitosti. Provizi sice zaplatí kupující, ale je to z částky, kterou byste jinak získali vy. Provizi realitní kanceláři tak či tak zaplatíte. Často to je navíc spojené s tím, že realitka vaši nemovitost lehce podhodnotí, aby se i se svou provizí dostala na 100 % její tržní ceny a bez problémů ji prodala.

Ze všech těchto důvodů je občas prodej skrze realitní kancelář jen pro otrlé. Jak tedy prodávat nemovitost s menšími nervy a bez realitní kanceláře?

Jaké jsou druhy prodeje domu, bytu nebo pozemku bez realitky?

Jsou tu tři možné druhy prodeje, které v situaci, kdy nechcete sepsat exkluzivní smlouvu s realitní kanceláří, přicházejí vhod. Výběr druhu závisí na tom, kolik máte času, zkušeností a jestli máte dobře prodejnou nemovitost bez právních a faktických vad.

Druhy prodeje nemovitosti bez realitní kanceláře jsou:

• Samoprodej – jde o prodej nemovitosti, který si od začátku do konce zařizujete sami bez pomoci profesionálů. Tento prodej je vhodný, když máte zkušenosti a hodně času na prodej. Samoprodej totiž zpravidla trvá půl roku a déle. Výhodný je také tehdy, když máte dobře prodejnou nemovitost bez faktických a právních vad, popř. je na trhu obrovský hlad po nemovitostech. Vhodný určitě není, když nemáte dobře prodejnou nemovitost, navíc i s faktickými a právními vadami, v prodeji se vůbec nevyznáte nebo potřebujete prodat opravdu rychle.
• Částečný samoprodej – jde o prodej, kdy si na některé z jeho částí najmete profesionály. Nejčastěji si prodávající platí odhad ceny nemovitosti, homestaging, vytvoření prezentačního materiálu nebo sepsání prodejních smluv. Tento prodej trvá podobně jako samoprodej, ale je u něj menší riziko chyb. Vhodný je tak i pro lidi, co nemají vůbec žádné zkušenosti s prodejem. Ale ani tentokrát není vhodný v situacích, kdy opravdu chvátáte a musíte prodat dříve než za půl roku nebo máte špatně prodejnou nemovitost třeba i s faktickými a právními vadami.
• Okamžitý výkup nemovitosti – jde o prodej nemovitosti, který umožňuje prodat nemovitost v řádech hodin. Nemovitost si totiž do svého vlastnictví koupí sama firma a až následně ji bude prodávat. Prodáte takto i nemovitost špatně prodejnou nebo nemovitost s faktickými či právními vadami, jako je exekuce, hypotéka nebo zástava. Navíc vám firma zpravidla zdarma pomůže s veškerou administrativou a právními problémy, které se týkají nemovitosti. To vše je vykompenzováno jen o trochu nižší prodejní cenou. Tento druh prodeje je tedy vhodný, když potřebujete opravdu rychle prodat, máte mizerně prodejnou nemovitost nebo jste se dostali do dluhů nebo exekuce a potřebujete opravdu rychle pomoc.

Dále se budeme věnovat hlavně samoprodeji, o kterém je tento článek. O již zmíněných způsobech prodeje se však můžete více dočíst ve článcích Jak na prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti, Jak prodat nemovitost se zástavním právem, Jak prodat nemovitost s věcným břemenem nebo Co je to okamžitý výkup nemovitosti.

11 kroků, jak prodat dům, byt nebo pozemek samoprodejem bez realitky

Prodej bytu nebo domu bez pomoci je složitý a i malá chyba vás může stát klidně i milióny. Proto jsme vám sepsali všechny důležité kroky od počáteční kontroly nemovitosti po předání klíčů.

1. Ověřte právní a faktický stav nemovitosti

Právní a faktické vady nemovitosti vám mohou zkomplikovat prodej, zapříčinit jeho zrušení nebo jeho pozdější reklamaci. Když totiž budete prodávat nemovitost v exekuci, lehce se stane, že jakmile se to kupec dozví, od obchodu ustoupí. Stejně tak mohou být problémem i skryté faktické vady nemovitosti, o kterých se kupec dozví až nějaký čas od nákupu. Do pěti let po vás totiž může chtít jejich nápravu.

Doporučujeme proto důkladně prověřit nemovitost na faktické i právní vady. Právní vady pak zjistíte v katastru nemovitostí, kde jsou často u dané nemovitosti napsané. S faktickými vadami vám pomůže technická inspekce.

Tip: Pokud na nemovitost váznou omezení, řešte je ještě před zveřejněním inzerátu. Ušetříte si trapné vysvětlování zájemcům a riziko zmařeného prodeje nebo pozdější žalobu.

2. Určete správnou cenu nemovitosti

Prodejní cena nemovitosti rozhoduje o úspěchu prodeje. Pokud určíte nízkou, přijdete o peníze, pokud moc vysokou, možná vůbec neprodáte. Rozhodně však prodejní cenu neurčujte skrze porovnání cen podobných nemovitostí v inzerci. Z inzerce nezjistíte, zda není nemovitost příliš levná, nebo naopak ležák, natož za kolik byla nakonec prodána.

Tip: Odhad si nechte zpracovat odborníkem nebo alespoň přes službu online odhad ceny nemovitosti zdarma, kterou nabízejí mnohé společnosti. Vyplatí se to.

3. Připravte nemovitost na focení a prohlídky

Klíčem k prodeji je také maximálně atraktivní nemovitost. Toho lze docílit homestagingem, který je technikou zatraktivnění nemovitosti za účelem prodeje. Jeho součástí je úklid a úprava zejména interiérů domu nebo bytu tak, aby byl co nejatraktivnější. Součástí toho je vymalování, oprava drobných a viditelných vad, odstranění osobních, starých a tmavých věcí a jejich nahrazení světlým, moderním a spíše minimalistickým vybavením. Díky tomu vaše interiéry budou působit světle, moderně a prostorněji, což vyvolá v zájemci pozitivní emoce a on si nemovitost spíše koupí.

Tip: Malá investice (např. nové záclony, čerstvě vymalovaná stěna nebo květina) může zvýšit hodnotu bytu o desítky tisíc.

4. Pořiďte kvalitní fotografie a prezentaci

Dobré fotky rozhodují o tom, zda si někdo váš inzerát vůbec rozklikne. U cennějších nemovitostí se vyplatí videoprohlídka nebo 3D videoprohlídka. Rozhodně se však do toho všeho pusťte až po zatraktivnění nemovitosti.

Tip: Pokud nefotíte profesionálně, najměte si fotografa. Stojí kolem 2–4 tisíc, ale může tím zvýšit cenu prodeje o stovky tisíc.

5. Vytvořte atraktivní inzerát

Inzerát nesmí být jen suchý výčet parametrů. Měl by obsahovat všechny nejdůležitější základní informace (dispozice, velikost, stav, vlastnictví…), doplňkové údaje (výhled, vybavení, podlahy a energetická náročnost) a informace o občanské vybavenosti v okolí.

Tip: Pište tak, aby si čtenář dokázal ihned představit život v nemovitosti. Místo „balkon s orientací na východ“ napište „ráno tu můžete pít kávu při východu slunce“.

6. Dejte vědět o nabídce všem potenciálním zájemcům

Pro úspěšný prodej je také zásadní dostat nabídku ke všem potenciálním zájemcům. Inzerát proto publikujte na sociálních sítích, jako je Facebook, Instagram nebo LinkedIn, a poproste známé a přátele o přesdílení.

Publikujte také na všech významných realitních portálech, jako jsou sreality.cz, reality.idnes.cz nebo ceskereality.cz. Nezapomeňte zde pak i topovat. Díky tomu se váš inzerát objeví vždy mezi prvními.

Zásadní je také dát vědět o prodeji všem lidem v sousedství. Právě pro ně může být nemovitost nejzajímavější. Okolí znají, možná to tam mají rádi a můžou mít tak mnohem větší zájem si právě tam koupit vlastní byt či dům nebo třeba byt pro své děti. Dejte jim o tom vědět letáky, prodejní plachtou nebo třeba sdílením nabídky v místních skupinách na Facebooku.

Tip: Na menších portálech často inzerují i podvodníci. Držte se ověřených platforem.

7. Účinně filtrujte zájemce

Před pozváním zájemců na prohlídku je důkladně profiltrujte. Pozvěte si tam opravdu jen vážné zájemce. Ty poznáte dle toho, že si důkladně prošli všechny informace, fotky a mají třeba již předjednanou hypotéku v dostatečné výši. Zájemce, kteří ani neznají dispozice nemovitosti či mají jiné požadavky na nemovitost, na prohlídku snad ani nezvěte.

Tip: Během prohlídky se snažte působit přirozeně. Nedělejte „prodejní show“, ale zodpovězte otázky. Lidé ocení upřímnost.

8. Dejte kupním smlouvám patřičnou péči

Pokud máte kupce, jsou na řadě smlouvy. Rozhodně zapomeňte na vzory stažené z internetu. Jsou plné chyb a neřeší vaši konkrétní situaci. Rozhodně investujte do právníka. Kupní nebo rezervační smlouva na míru stojí kolem 4 tisíc, ale ochrání vás před ztrátou milionů.

9. K převodu peněz využijte advokátní nebo notářskou úschovu

Rozhodně k převodu peněz využijte úschovu peněz. Ta zajistí, že vy nepřijdete o nemovitost a kupující o peníze. Pokud totiž nepřevedete nemovitost na jeho jméno, nedostanete z úschovy peníze, a pokud on nepřevede peníze do úschovy, nezačnete převádět nemovitost.

Tip: Vyhněte se „úschově“ u realitních kanceláří. Nejbezpečnější je advokát nebo notář.

10. Podejte návrh na vklad do katastru

Po podpisu kupní smlouvy a převodu peněz do úschovy byste měli podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Poplatek činí 2 000 Kč.

Tip: Návrh musí podat ten, kdo je uvedený ve smlouvě. Pokud uděláte v návrhu chybu, katastr vám ho vrátí a proces se protáhne i o měsíce.

11. Předání nemovitosti

Jakmile je vše zapsané a peníze vyplacené, přichází poslední krok – předání klíčů a podpis předávacího protokolu.

Tip: Do protokolu uveďte stavy měřidel a seznam předávaného vybavení. Předejdete tak pozdějším sporům.

Na co si dát při prodeji nemovitosti pozor?

Jak vidíte, prodej je dlouhý a náročný proces, kde se budete potýkat s mnoha různými úkony a úskalími, a proto jsme pro vás připravili také seznam nejčastějších problémů spojených s prodejem jednotlivých druhů nemovitostí. Jaké jsou?

Na co si dát pozor při prodeji bytu bez realitky?

Při prodeji bytu si rozhodně dejte záležet na správném určení prodejní ceny a skvělé prezentaci a propagaci prodávaného bytu. Bez těchto dvou složek je možné, že nepřilákáte dostatek zájemců a prodáte později nebo pod cenou.

Na co si dát pozor při prodeji domu, chaty nebo chalupy bez realitky?

S prodejem domu, chalupy nebo chaty je spojeno mnohem více problémů. Jejich prodej je těžší, protože jsou zpravidla dražší než obyčejný byt. Je proto třeba vložit mnohem více úsilí do jejich propagace i prezentace.

Dále se zde můžete setkat s černými stavbami. Často třeba až během prodeje zjistíte, že máte na zahradě načerno postavenou garáž, přístavbu nebo kůlnu. Všechny tyto stavby musíte před prodejem zkolaudovat, protože jinak mohou být při nákupu s pomocí hypotéky důvodem k neschválení hypotéky.

Častým problémem jsou také špatně vyznačené hranice pozemku, které je třeba zkontrolovat s pomocí katastrální mapy. V opačném případě totiž může tato nesrovnalost způsobit zamítnutí převodu nemovitosti na katastru nemovitostí.

Posledním častým problémem, který může překazit nákup skrze hypotéku, je i nepřítomnost příjezdové cesty na vašem pozemku. V tomto případě byste se měli pokusit část pozemku s cestou odkoupit nebo zřídit služebnost cesty.

Na co si dát pozor při prodeji pozemku a zahrady bez realitky?

Nejčastějším problémem při prodeji pozemků bývají jeho špatně vyznačené rozměry. Proto je nezapomeňte před prodejem zkontrolovat s katastrální mapou, aby vám nebyl převod později zamítnutý. 

Také v případě pozemků je zásadní prezentace a zejména u stavebních pozemků pomůže vizualizace s domem, který by na pozemku mohl stát. Zájemce si hned a jasněji představí využití nemovitosti a spíše pozemek koupí.

Nemáte čas ani zkušenosti? Zkuste okamžitý výkup nemovitosti

Samoprodej je složitý a dlouhý a realitní kancelář může být nespolehlivá, zaplatíte za ni provizi a ještě prodáte zpravidla nejdříve do tří měsíců. Pokud tedy chvátáte, máte problématickou nemovitost a potřebujete vyřešit problémy, jako jsou exekuce nebo dluhy, řešení je jiné.

Tehdy pomůže již zmíněný okamžitý výkup nemovitosti. Jím vám například u nás na Nemovitostnivykup.cz vykoupíme nemovitost již do 24 hodin a za 24 hodin od podpisu smlouvy vám pošleme peníze. Zároveň spolu s výkupem vyřešíme zdarma všechny vaše problémy s dluhy, exekucí nebo třeba se zástavou a hypotékou a postaráme se o veškeré papírování.

Vám pak vyplatíme až 92 % z tržní ceny nemovitosti, což je za rychlost a pomoc s problémy a administrativou velmi férová cena. Můžete takto pak ihned prodat nemovitost s věcným břemenem, s hypotékou a zástavou, s exekucí a insolvencí nebo třeba spoluvlastnický podíl nemovitosti.
Máte zájem o okamžitý výkup nemovitosti? Ozvěte se.