Optimalizace daní z prodeje nemovitosti vám ušetří statisíce
Daně v současnosti mohou dosahovat hodnoty až 23 % z příjmů. To není málo. Z milionu korun tak zaplatíte až 230 tisíc. Pokud navíc budete mít při odevzdání daňového přiznání zpoždění delší než 5 dní, jak píše web Money.cz, budete za každý další započatý den platit 0,05 % z daněné částky jako pokutu. Pokud vám pak bude daň doměřována, můžete zaplatit až 20 % z částky doměřené daně.
Ve vážných případech, kdy dojde k závažnému porušení daňových předpisů, na vás může finanční úřad dokonce uvalit poplatek 50-100% z doměřené daně. Nikdo z nás pak nejspíš nechce platit tak vysoké částky. Proto je vhodné se v daňové problematice orientovat.
DPH při prodeji nemovitosti?
Daň z přidané hodnoty (DPH) je nejvýznamnější nepřímou daní a je hrazena spotřebitelem, ačkoliv daňové přiznání podává a daň odvádí prodejce.
Kdy platíte DPH při prodeji nemovitosti?
DPH se vás týká pouze tehdy, když jste plátcem DPH. Typicky to jsou developeři nebo obchodníci s nemovitostmi.
Kdy neplatíte DPH při prodeji nemovitosti?
DPH neplatíte, pokud jste fyzická osoba, která není plátcem daně. Ale i jako plátci DPH máte možnost se platbě vyhnout. Za jakých podmínek?
Výjimky při platbě DPH:
- 5 let od dokončení stavby – DPH neplatíte, pokud od dokončení nemovitosti uplynulo více než 5 let.
- 5 let od kolaudace – pokud si zásadní rekonstrukce vyžádá novou kolaudaci, ze zákona DPH nebudete platit až 5 let po rekonstrukci.
Jaká je sazba DPH?
Běžná sazba DPH je 21 %, u tzv. sociálního bydlení (byty do 120 m² a domy do 350 m²) je to 12 %.
Kdy platíte DPH u pozemků?
DPH z prodeje pozemků platíte pouze ve dvou případech:
- Pokud pozemek patří ke stavbě, ze které platíte DPH. Sazba se liší dle typu nemovitosti, u sociálního bydlení platíte i za pozemek jen 12 %, v případě běžného bydlení 21 %.
- Jedná-li se o stavební pozemek (včetně pozemků spojených se stavebními pracemi nebo pozemků s inženýrskými sítěmi na hranici), zaplatíte 21% DPH.
Daň z příjmů při prodeji nemovitosti
Jedná se o klasickou daň z příjmů, která se v tomto případě někdy nazývá daň z prodeje nemovitosti (bytu, domu nebo pozemku). Tuto daň platíte při prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví i družstevních bytů.
Kdo platí daň z prodeje nemovitosti?
Daň z prodeje nemovitosti hradí vždy prodávající, který je fyzickou osobou. Daň se vztahuje také na nemovitosti, které byly součástí obchodního majetku.
Kdy se daň z prodeje nemovitosti neplatí?
Jako fyzická osoba nemusíte platit daň z příjmů při prodeji nemovitosti, pokud splníte alespoň jednu z následujících podmínek:
- Dlouhá doba vlastnění nemovitosti – pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo alespoň 5 let (pro nemovitosti získané před 1. lednem 2021) nebo 10 let (pro nemovitosti získané po tomto datu), jste osvobozeni od platby daně. U zděděných nemovitostí od přímých příbuzných (rodič, prarodič apod.) se do lhůty započítává i doba vlastnictví příbuzného. Toto platí i pro družstevní byt.
- Bydlení v nemovitosti před prodejem – pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky těsně před jejím prodejem, jste opět osvobozeni od daně z příjmů z prodeje nemovitosti. Pobyt tam však musíte prokázat. To můžete udělat trvalým pobytem, došlou poštou, platbami za energie, čestným prohlášením souseda apod. V případě nemovitosti ve společném jmění manželů stačí, aby v nemovitosti žil alespoň jeden z manželů. To pro družstevní byty neplatí.
- Použití výtěžku z prodeje na vlastní bydlení – od daně budete také osvobozeni, pokud v prodané nemovitosti budete těsně před prodejem bydlet (v družstevním bytě bydlet nemusíte) a všechny získané prostředky použijete na nákup, stavbu nebo rekonstrukci bydlení. Tyto prostředky však musíte utratit do roka od prodeje nebo jste je museli již rok před prodejem utratit. V obou případech musíte vhodné využití peněz prokázat.
Bydlení pak nesmí nikdy obsahovat nebytový prostor krom sklepa, garáže nebo komory. V případě družstevního bytu v něm těsně před prodejem nemusíte bydlet. Peníze můžete využít i k nákupu pozemku pro stavbu nebo pro splacení úvěru na vlastní bydlení.
Podmínkou zde také je, že během daného intervalu nesmíte nemovitost ani na chvíli zahrnout do obchodního majetku.
Jak se počítá daň z prodeje nemovitosti?
Sazba daně z příjmů při prodeji nemovitosti činí 15 % ze zisku (rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou) do výše 36násobku průměrné mzdy. Cokoliv nad tuto hranici je zdaněno 23 %. Pro rok 2025 je tato hranice stanovena na 1 676 052 Kč.
Příklad: Pokud jste koupili nemovitost za 2 miliony korun a prodali za 4,5 milionu, váš zisk je 2,5 milionu. Z toho prvních 1 676 052 Kč bude zdaněno 15 % a zbylých 823 948 Kč sazbou 23 %.
Pamatujte, že do této hranice se započítávají všechny vaše příjmy za daný rok, nejen z prodeje nemovitosti.
Jak snížit daň z prodeje nemovitosti?
Daň z příjmů z prodeje bytu, domu nebo pozemku lze snížit o náklady spojené s prodejem, jako jsou provize realitnímu makléři, poplatky za opravy, úklid nebo vyklizení nemovitosti. O ně totiž můžete navýšit nákupní cenu.
Kdy odevzdat daňové přiznání k dani z příjmu?
Daňové přiznání odevzdáváte do konce března následujícího roku po prodeji. Jako příjem uveďte prodejní cenu a jako výdaj cenu, za kterou jste nemovitost získali. Jak vyplnit daňové přiznání k dani z příjmů a jak následně zaplatit daň z příjmů z prodeje nemovitosti, zjistíte například na Finanční správě nebo přímo na finančním úřadě.
Pokud jste nemovitost získali darem nebo dědictvím, výdaj bude dán znaleckým posudkem odpovídající době darování nebo ceně uvedené v rozhodnutí soudu.
Jaké jsou další daně ve spojitosti s nemovitostí?
Mohli jste slyšet také o dani z nabytí nemovitosti, dani z převodu, dědické dani nebo dani z nemovitých věcí. Oč jde?
- Daň z převodu nemovitosti – tuto daň jste platili do roku 2014, kdy ji nahradila daň z nabytí nemovitosti. Daň měla hodnotu 4 % z ceny nemovitosti a platil ji kupující.
- Daň z nabytí nemovitosti – tato daň v roce 2014 nahradila daň z převodu nemovitosti a v roce 2020 byla zrušená. Platil ji kupující a její hodnota byla 4 % z ceny nemovitosti.
- Dědická daň – tato daň zanikla v roce 2020 a dříve ji platil dědic nemovitosti. Její sazba se pohybovala mezi 1 % až 40 % podle příbuzenského vztahu a hodnoty majetku.
- Daň z nemovitých věcí – jde o majetkovou daň a platí ji vlastníci pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor v České republice. K této dani odevzdáváte daňové přiznání jen tehdy, když získáte novou nemovitost. Daň z nemovitých věcí pak automaticky vyměřuje finanční úřad v kraji, kde máte nemovitost.
Potřebujete pomoc?
Daňová problematika spojená s nemovitostmi je složitá a chyby mohou být drahé. Pokud si nejste jisti, jak postupovat při prodeji nebo jak vyplnit daňové přiznání k dani z příjmů z prodeje nemovitosti, obraťte se určitě na profesionály, kteří vám pomohou jak s prodejem, tak s daňovými a administrativními záležitostmi.
Pokud navíc potřebujete prodat opravdu rychle a nechcete nic řešit, možná vám může přijít vhod služba Okamžitý výkup nemovitosti. S její pomocí prodáte do 24 hodin a peníze získáte za dalších 24 hodin od podpisu prodejní smlouvy. Zkuste to.