V současnosti existuje mnoho druhů vlastnictví nemovitosti. Patří sem osobní vlastnictví, družstevní vlastnictví, společné jmění manželů (někdy též podílové spoluvlastnictví manželů) nebo právě podílové vlastnictví nemovitosti. Každé z nich má nějaké výhody a nevýhody a je zásadní vědět, jaké výhody a nevýhody má. Dnes se více rozebereme právě podílové vlastnictví nemovitosti.
Co je podílové vlastnictví nemovitosti?
Podílové vlastnictví nemovitosti, právně správně podílové spoluvlastnictví nemovitosti, je vlastnění jedné nemovitosti více osobami, kdy každá z nich má pouze určitý spoluvlastnický podíl nemovitosti. Podíl pak není definován konkrétně, při polovičním podílu nevlastníte přesnou polovinu nemovitosti, ale ideální podíl, tj. máte 50 % hlasů při rozhodování o užívání a správě celé nemovitosti.
Podílové spoluvlastnictví nemovitosti je definováno v občanském zákoník § 1115 až § 1239 a je vždy zapsané v katastru nemovitostí, kde je uvedeno, kdo vlastní její podíly a jak velké.
Jak vzniká podílové spoluvlastnictví nemovitosti?
Podílové spoluvlastnictví nejčastěji vzniká dědickým řízením, kdy více lidí, často třeba sourozenců, zdědí nemovitost. Dále vzniká smlouvou o koupi, darováním nebo třeba společným vybudování nemovitosti. Ve všech těchto případech může vzniknout spoluvlastnictví nemovitosti dvou nebo více osob, kdy každý z nich na ní má určitý ideální podíl (občanský zákoník § 1121 až 1125).
Jak rozhodujete v podílovém spoluvlastnictví nemovitosti?
V podílovém spoluvlastnictví rozhodujete o užívání nemovitosti hlasování, kdy má váš hlas váhu dle toho, jak velký podíl vlastníte. Pravidla hlasování se pak liší dle toho, o čem rozhodujete.
Druhy hlasování v podílovém spoluvlastnictví jsou:
- Rozhodování o běžných záležitostech – pokud rozhodujete o běžných záležitostech spojených s nemovitostí, je platné rozhodnutí pouze tehdy, když získá nadpoloviční většinu hlasů. Pokud vlastníte nemovitost čtyři a každý máte ¼ podíl nemovitosti, pro schválení návrhu musí získat minimálně 3 hlasy.
- Rozhodování o významných záležitostech – v tomto případě potřebujete k rozhodnutí již ⅔ hlasů. Mezi významné záležitosti patří hlasování o rekonstrukci nebo třeba změně účelu nemovitosti.
- Rozhodnutí o nejvýznamnějších záležitostech – zde potřebujete souhlas všech vlastníků nemovitosti. Jedná se o záležitosti, které podstatně zasahují do práv spoluvlastníků nebo přesahují rámec běžného hospodaření (např. zatížení nemovitosti zástavním právem – hypotékou).
Pro platnost rozhodnutí musíte dopředu o nutnosti hlasovat vyrozumět každého ze spoluvlastníků. Výjimkou jsou pouze akutní problémy, kdy musíte jednat rychle. I v tomto případě ale můžete rozhodnutí zpětně napadnout.
Každé akutní hlasování, o kterém jste nebyli vyrozuměni, můžete nejpozději do 30 dnů od doby, kdy jste se o něm oficiálně dozvěděli, soudně napadnout. Soud poté určí, zda rozhodnutí platí a vztahuje se i na vás. Soud také může pomoci v situací, kdy nejste schopni se rozhodnout nebo jste přehlasováni.
Rozhodovat můžete také tak, že si zvolíte společného správce nemovitosti nebo si formou notářského zápisu domluvíte odlišná pravidla hlasování. Aby se stala nová dohoda závazná, musíte ji vložit do katastru nemovitostí.
Jaké nevýhody má podílové spoluvlastnictví nemovitosti?
Problém podílového spoluvlastnictví je ve způsobu rozhodování o užívání a správě nemovitosti. Pokud se nejste s ostatními spoluvlastníky schopni dohodnout na užívání a správě nemovitosti, může se pro vás stát takové vlastnění jen přítěží a zdrojem frustrace. Co s ním?
Jak zrušíte podílové vlastnictví nemovitosti?
Podílové vlastnictví nemovitosti zrušíte koupí všech spoluvlastnických podílů, rozdělením nemovitosti nebo jejím prodejem někomu třetímu. Dělá se to skrze dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Jaké podoby taková dohoda má?
- Vyplacení všech spoluvlastníků jedním z nich – v tomto případě jeden vlastník vyplatí všechny ostatní spoluvlastníky a stane se jediným vlastníkem, tj. klasickým vlastníkem nemovitosti.
- Rozdělení dané nemovitosti – pokud jde nemovitost rozdělit na samostatné funkční celky, můžete ji takto rozdělit mezi jednotlivé vlastníky. Nejčastěji se to takto dělá u velkých pozemků.
- Prodej nemovitosti – nemovitost můžete také prodat třetí osobě, čímž podílové vlastnictví nemovitosti zanikne a vy si můžete rozdělit peníze z prodeje dle velikosti vašich podílů.
Dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví můžete uzavřít kdykoliv za existence spoluvlastnictví. Dohoda musí být písemná a musí obsahovat část o způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví.
Jak donutit spoluvlastníka k prodeji podílu?
V případě, že některý ze spoluvlastníků blokuje užívání nemovitosti a zároveň nechce prodat podíl, můžete se obrátit na soud. Soud pak může dle možností buď rozdělit nemovitost, donutit spoluvlastníka prodat, nebo dát nemovitost do dražby, a tím situaci vyřešit.
- Rozdělení nemovitosti – soud ho navrhne jen tehdy, když lze nemovitost rozdělit na více samostatně plně funkčních částí. Není pak nutné, aby rozdělení odpovídalo velikosti podílů, rozdíl lze totiž vždy finančně vyrovnat.
- Nemovitost získá jeden ze spoluvlastníků – soud může také nemovitost přidělit jednomu ze spoluvlastníků, který má o nemovitost zájem. Ten ale musí být schopný ostatní spoluvlastníky vyplatit.
- Vydražení nemovitosti – pokud obě předchozí varianty selhaly, soud může rozhodnout o prodeji nemovitosti v dražbě. To ale často bývá nejméně výhodné řešení. Lepší je pak často prodat podíl samostatně.
Jak prodat spoluvlastnický podíl nemovitosti?
Pokud selžou všechny možnosti, zůstane vám jen prodej spoluvlastnického podílu třetí osobě. Ten je v mnohém podobný klasickému prodeji nemovitosti. Liší se zejména v tom, že do půl roku od vzniku spoluvlastnictví zděděním musíte umožnit podíl koupit nejdříve spoluvlastníkům.
A také se liší tím, že o podíly zpravidla není velký zájem, proto je lepší využít specializované firmy na výkup spoluvlastnického podílu. Více jsme o tom již psali ve článku Jak na prodej spoluvlastnického podílu.
Chcete vědět víc o podílovém spoluvlastnění nemovitosti nebo ho rovnou prodat? Kontaktujte nás.