3 způsoby, jak na prodej nemovitosti se zástavním právem

Mít na nemovitosti zástavu není nic neobvyklého

Zástava na nemovitosti nemusí být nutně problém. Běžně vám ji na nemovitost vkládá banka při sjednávání hypotéky. Chrání si tím půjčované peníze, aby o ně nepřišla, i když nebudete splácet. Má totiž díky zástavě právo vaši nemovitost v případě nesplácení prodat a dluh uhradit.

Mimo to vám může na nemovitost vložit zástavu také soud, exekutor nebo třeba insolvenční správce, aby zajistil dosud nezajištěný dluh. A to už problém je. Značí to totiž, že jste nezvládli splácet své závazky a bylo nutné zakročit.

Později pak může hrozit dokonce nucený prodej nemovitosti, a to je další problém. Uskutečňuje se totiž dražbou, kde vyvolávací cena začíná na ⅔ tržní ceny nemovitosti a zisk z prodeje je zatížený vysokými poplatky dražebníkovi a exekutorovi (pokud šlo o exekuci). Za nemovitost tak získáte pakatel a je rozhodně lepší ji prodat mimo dražbu. O tom, jak na to, bude ostatně i tento článek.

Zástavní právo při prodeji nemovitosti je problém

Aby zástavní právo mohlo zajišťovat dluh, musí omezit vaše nakládání s nemovitostí. Přímý prodej zastavené nemovitosti je tak zpravidla nemožný. Ale jde to i jinak.

Jak na prodej zastavené nemovitosti?

Klíčem k prodeji je vědět, že zástavní právo běžně zaniká splacením dluhu. Dle toho pak můžete prodat nemovitost se zástavou tak, že dluh před prodejem splatíte buď vy, nebo kupující. Pojďme si tyto možnosti rozebrat.

1. Splaťte sami dluh a normálně prodejte nemovitost 

Jde o administrativně nejjednodušší způsob prodeje nemovitosti se zástavním právem. Jenže nejprve musíte odstranit zástavní právo z nemovitosti splacením dluhu, který zajišťuje. Často je samozřejmě snazší, když jde o menší dluh, se kterým není spojená exekuce, ale třeba jen dosud zcela nesplacená půjčka.

Tehdy ho můžete splatit ze svého, půjčit si na to od rodiny nebo třeba z banky. Jakmile dluh splatíte, můžete vložit na katastru nemovitostí návrh na odstranění zástavního práva z nemovitosti a nemovitost po jeho odstranění prodat.

Bohužel jsou tu i problematičtější případy, kdy je dluh například příliš vysoký nebo jste v exekuci či insolvenci. Tehdy dluh jen tak splatit nedokážete. Naštěstí existují další řešení.

2. Nechte splatit dluh kupujícího a prodejte mu nemovitost

Tento přístup je ideální, pokud nejste schopni dluh z jakéhokoliv důvodu splatit. Existují pak dva způsoby, jak ho může kupující splatit: hotovostí nebo hypotékou.

Jakými způsoby může kupující splatit dluh?

Hotovostí – tento druh prodeje je komplikovanější. Jak probíhá?

• Nejdřív si musíte nechat vyčíslit dluh.
• Poté podepíšete s kupujícím kupní a úschovní smlouvu. To mu dá jistotu, že o peníze nepřijde.
• Necháte kupujícího, aby splatil dluh a zbývající peníze za nemovitost poslal do úschovy.
• Poté nechte vymazat zástavní právo z katastru nemovitostí.
• Jakmile bude vymazané, nechte na katastru přepsat vlastníka nemovitosti na kupce.
• Až bude přepis hotový, získáte peníze z úschovy. 

Hypotékou – tento druh prodeje je ještě o něco komplikovanější než ten předešlý. Jak probíhá?

• Nejdřív si nechte vyčíslit aktuální dluh.
• Nechte si od věřitele odsouhlasit, že může poskytovatel kupcovy hypotéky vložit další zástavu na danou nemovitost.
• Požádejte věřitele o souhlas, že vymaže zástavní právo z katastru nemovitosti, když splatíte dluh.
• Podepište s kupcem kupní smlouvu na nemovitost se zástavou.
• Kupec si vyřídí hypotéku.
• Podejte na katastr nemovitostí návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti.
• Vložte na katastr nemovitostí návrh na změnu vlastníka nemovitosti.
• Kupec dostane od banky finance na splacení dluhu a dluh splatí.
• Věřitel podá návrh na vymazání zástavního práva na katastru nemovitostí.
• Získáte od banky zbytek kupní ceny (cena nemovitosti mínus cena dluhu).

Problém obou způsobů, a hlavně druhého, je to, že jsou administrativně náročné a rizikové. Někteří kupci do toho tak nepůjdou. Proto obvykle prodáte hůře a za delší čas.

3. Využijte k prodeji okamžitý výkup nemovitosti

Naštěstí je tu třetí přístup, okamžitý výkup nemovitosti se zástavou. Ten je ideální, když opravdu chvátáte, hrozí dražba nebo máte zástavu spojenou s exekucí, popř. obecně s nezvládnutými dluhy. V případech s dluhy je prodej ještě složitější a kupec více riskuje.

Může se totiž stát, že se při samotném prodeji objeví na nemovitosti ještě další dluhy, a jejich hodnota přesáhne dokonce i hodnotu nemovitosti. Tehdy by kupec nezískal nemovitost, ani kdyby za ni zaplatil její prodejní cenu. O nemovitosti je proto ještě menší zájem a prodávají se za mnohem méně a pomaleji.

S okamžitým výkupem pak dokážete i takovou nemovitost prodat okamžitě a za férovou cenu. Vykupující firma vám navíc zdarma udělá veškerou administrativu a vyřeší vaši problematickou situaci. Více jsme o tom psali ve článku Zjistěte, co je okamžitý výkup nemovitosti.

Vždy si dejte pozor na sankce za předčasné splacení úvěru

Pokud vaše zástava pochází z hypotéky, určitě si před jejím splacením zjistěte, zda vám nehrozí sankce za předčasné splacení. Předčasné splacení úvěrů sjednaných po 1. září 2024 může být podle novely zákona o spotřebitelském úvěru pokutováno poplatkem až 1 % z předčasně splacené částky. Poplatku se vyhnete splacením úvěru po konci fixačního období. Vždy si to ale raději ověřte.

Jak s námi probíhá okamžitý výkup nemovitostí?

Výhoda spolupráce s Nemovitostnivykup.cz je rozhodně možnost rychlého vyplacení téměř jakékoliv částky. Peníze pak často dokážeme převést na účet již do 24 hodin od podpisu kupní smlouvy a nabízíme jednu z nejvyšších výkupních cen na trhu (až 92 % z tržní ceny nemovitosti). Navíc se naši finanční, realitní i právní experti za vás zdarma postarají o všechny vaše problémy spojené se zadluženou nemovitostí.

Chcete využít okamžitý výkup nemovitosti se zástavním právem? Ozvěte se.