Jak na prodej domu nebo bytu v exekuci a jaké máte možnosti?

Exekuce je v Čechách stále strašákem

Exekuce je nucený způsob splacení vašich dluhů. Je zároveň i ten nejhorší způsob, jak můžete splácet dluhy. Během ní totiž neplatíte pouze dluhy, ale také poplatky za exekuci, náklady za práci exekutora, poplatky za dražbu i stále narůstající úroky z dluhů.

Přesto dle oficiálních dat Exekutorské komory ČR čelilo v únoru 2026 exekuci téměř 596 tisíc Čechů, na které bylo vydáno skoro 3,053 milionu exekucí. Dostat se do exekuce totiž stále není nic složitého. Dostat se z ní však ano. Proto je dobré včas jednat a použít na řešení dluhů všechny prostředky.

Proč prodat nemovitost v dluzích nebo v exekuci?

V případě zadlužené nemovitosti vám hrozí exekuce a s ní spojené dražší splacení dluhů a v případě exekučního zabavení nevýhodné vydražení nemovitosti. Proto se vždy vyplatí prodejem zabránit exekuci nebo alespoň dražbě, když už v exekuci jste.

Problém exekuce a dražby je hlavně to, že během exekuce vaše dluhy vzrostou o poplatky za exekuci i náklady exekutora dle exekutorského tarifu. V případě dražby pak navíc zaplatíte odměnu dražebníkovi, výše odměny je dána Zákonem o veřejných dražbách.

V případě exekuce a dražby vám pro začátek hrozí toto:

• Odměna exekutora – odměnu si exekutor vypočítává z výše vymožené částky nebo z hodnoty vymoženého majetku. Do 3 milionů Kč si účtuje odměnu 15 %, od 3 milionů do 40 10 %. Vždy však alespoň 3 000 Kč.
• Náhrada výdajů exekutora – zde si například účtuje nově 4 500 Kč za exekuci. Při vyklizení nemovitosti si pak účtuje třeba za byt do 80 m² 14 000 Kč.
• DPH – protože je většina exekutorů plátců DPH, účtují vám k tomu DPH ve výši 21 %.
• Poplatek dražebníkovi za nucenou dražbu – dražebník si účtuje 5 % z částky do 1 milionu Kč, 2 % z částky, která převyšuje milion a dosahuje maximálně 10 milionů, a 1 % z částky převyšující 10 milionů. K tomu všemu si samozřejmě účtuje DPH.

Z těchto důvodů není výhodné se dostat do exekuce, natož do dražby, jen při exekučním prodeji nemovitosti totiž přijdete klidně i o 15 % z ceny nemovitosti a při vydražení o dalších 5 % z prodejní ceny nemovitosti. A to je sakra hodně.

Je možný prodej nemovitosti před exekucí?

Takový prodej je možný a je to mnohem lepším řešením, než spadnout do exekuce. Pokud proto víte, že dluhy nezvládnete splácet, raději nemovitost ihned prodejte. Více jsme o klasickém prodeji psali již ve článcích Víte, jak na prodej domu, bytu nebo pozemku bez realitky v roce 2026 nebo Víte, jak prodat rychle dům nebo byt.

Pokud jste však již dostali předexekuční výzvu, je vhodné využít služby okamžitý výkup nemovitosti, o které si můžete více přečíst ve článku Co je to okamžitý výkup nebo níže.

Je možný prodej nemovitosti v exekuci?

Prodej domu nebo bytu v exekuci je možný pouze za souhlasu exekutora a věřitelů. Exekutor vám však dá souhlas k prodeji pouze tehdy, když splatíte dluh na nemovitosti. Nemůžete tedy podepsat s kupcem kupní smlouvu, dokud nezaplatí váš dluh.

Prodej nemovitosti v exekuci je tak mnohem komplikovanější a je spojený s mnoha riziky. Jak v takové situaci prodat?

Klasický prodej domu nebo bytu v exekuci

Ke klasickému prodeji nemovitosti v exekuci potřebujete souhlas exekutora a věřitele. Následně již klasicky hledáte kupce. Více jsme o tom psali ve článku Víte, jak na prodej domu, bytu nebo pozemku bez realitky v roce 2026 nebo Víte, jak prodat rychle dům nebo byt.

Problém však je, že kupec nejprve musí být ochotný uhradit váš dluh. Až po jeho zaplacení a smazání exekuce z katastru můžete s kupujícím podepsat kupní smlouvu a nemovitost na něj přepsat. Proto se k takovému prodeji často využívá prostředník.

Také se může stát, že se během prodeje objeví další věřitelé a dluh bude ještě větší. Z těchto důvodů o takové nemovitosti není přílišný zájem, a když, tak rozhodně s výraznou slevou. Jak takový prodej probíhá?

Klasický prodej nemovitosti s exekucí probíhá takto:

1. Souhlas exekutora s prodejem domu nebo bytu.
2. Získání kupce nemovitosti.
3. Potvrzení o výši dluhů – kupci musíte dokázat, že když zaplatí, nemovitost bude opravdu jeho.Dokážete mu to výpisem od soudu, z finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení, zdravotní pojišťovny a z registrů dlužníků (BRKI, NRKI a SOLUS).
4. Kupec pošle peníze do úschovy.
5. Prostředníkovi pošle část peněz na splacení dluhů.
6. Prostředník vyplatí exekuci a zruší zástavní právo.
7. Podpis kupní smlouvy s kupcem.
8. Převod nemovitosti v katastru nemovitostí na nového vlastníka.
9. Získání od prostředníka zbytek peněz od kupce.

Okamžitý výkup domu nebo bytu v exekuci

Pokud vás tlačí čas a hrozí vám prodej v nevýhodné dražbě, okamžitý výkup nemovitosti je ideální volbou. Specializovaná firma od vás ihned odkoupí nemovitost, vyrovná vaše dluhy, zařídí veškerou administrativu a vyplatí vám zbývající peníze. Často to dokáže udělat v řádu hodin.

Zpoplatněno je to pouze nižší výkupní cenou nemovitosti, která je však v porovnání s možností přijít kvůli dražbě i o více než 20 % z ceny nemovitosti (poplatky exekutorovi a dražebníkovi plus DPH) stále velmi férová. Více jsme o okamžitém výkupu psali již ve článku Co je to okamžitý výkup.

Nechte si zařídit okamžitý výkup nemovitosti od Nemovitostnivykup.cz

Velkou výhodou okamžitého výkupu od Nemovitostnivykup.cz je, že vám často dokážeme zaslat finance již do 24 hodin od podpisu kupní smlouvy. Přičemž nemovitosti vykupujeme až za 92 % jejich hodnoty, proti více než 20% ztrátě, která vám hrozí při dražbě je to velmi férová nabídka. 

Naši experti se následně zdarma postarají o veškeré právní a administrativní náležitosti a domluví se také s exekutory. Na vás bude jen podpis smlouvy. Více jsme o tom psali již ve článku Co je to okamžitý výkup.

Nabízíme pak přímo okamžitý výkup nemovitosti s hypotékou nebo se zástavou nebo okamžitý výkup nemovitosti v exekuci a insolvenci.

Chcete pomoci s prodejem nemovitosti v exekuci nebo si rovnou objednat okamžitý výkup nemovitosti? Ozvěte se.