Jak prodat byt nebo dům s hypotékou: Kompletní průvodce a postup

Jde prodat nemovitost s hypotékou

Ano, prodej nemovitosti s hypotékou je možný a dnes naprosto běžný. Připravte se ale na to, že budete muset po celou dobu úzce spolupracovat s hypoteční bankou. Co přesně to znamená?

Banka má na váš dům nebo byt zástavní právo, kterým si jistí, že jí úvěr splatíte. Bez jejího souhlasu nemovitost nikomu neprodáte. Oproti klasickému prodeji nemovitosti vás proto čeká byrokracie navíc. Banka vám ale prodej komplikovat nebude, zajímá ji primárně jen to, zda bude dlužná částka splacena. O podobném tématu jsme psali ve článku Jak prodat nemovitost se zástavním právem.

Jak funguje prodej bytu či domu s hypotékou: základní postup

Aby banka povolila převod nemovitosti, musíte nejčastěji hypotéku splatit vy nebo kupující. Až poté banka zruší zástavní právo na nemovitosti a umožní její prodej. Jiná možnost je také prodej nemovitosti i s hypotékou. To ale není tak časté. V čem tyto možnosti spočívají?

5 konkrétních způsobů, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou

Výběr způsobu prodeje závisí primárně na tom, jakým způsobem se budete zbavovat hypotéky a jestli vůbec, popřípadě jak moc na prodej a peníze spěcháte. Pojďme se podívat na jednotlivé varianty.

1. Předčasné splacení z vašich zdrojů před prodejem

Hypotéku jednoduše doplatíte sami ještě předtím, než začnete nemovitost prodávat. Jde o rychlý a nejvýhodnější způsob prodeje. Problém však je, že jen málokdo má peníze na splacení celé hypotéky.

Jak to funguje v praxi:

• Zbavíte nemovitost zástavního práva a prodáváte ji „čistou“.
• Pokud rovnou kupujete novou nemovitost na úvěr, lze situaci řešit i přenesením zástavního práva na nový dům či byt.
• U předčasného splacení musíte bedlivě hlídat konec fixačního období, jinak hrozí sankce ze strany banky.

2. Kupující splatí hypotéku hotovostí

Kupující uhradí kupní cenu z vlastních úspor. Z těchto peněz se nejprve umoří váš dluh u banky a zbytek získáte vy. Tento způsob již tak rychlý není, protože kupců s hotovostí na trhu momentálně tolik není.

Jak to funguje v praxi:

• Požádáte banku o vyčíslení zůstatku hypotéky ke dni podpisu smluv.
• Kupující podepíše kupní a úschovní smlouvu na vaši nemovitost.
• Kupující pošle peníze určené na splacení hypotéky přímo na účet vaší banky a zbylou částku pro vás zašle do úschovy.
• Banka obdrží dlužnou částku a zruší své zástavní právo na katastru nemovitostí.
• Na katastru nemovitostí podáte návrh na zápis nového vlastníka spolu s kupní smlouvou. 
• Jakmile je nemovitost přepsaná na kupujícího, dostanete peníze z úschovy.

3. Kupující uhradí dluh pomocí vlastní hypotéky

Kupující si na nákup vezme vlastní hypotéku, ze které se rovnou splatí ta vaše. Jde o vůbec nejčastější situaci na trhu. Tento způsob prodeje patří k rychlejším, kupců s hypotékou je dost, pro administrativní náročnost však není tolik vyhledávaný. Zjednodušení může však přinést fakt, že si kupec sjedná hypotéku u stejné banky, u které máte hypotéku vy.

Jak to funguje v praxi:

• Požádáte banku o vyčíslení zůstatku hypotéky ke dni podpisu smluv. Banka musí také souhlasit se zapsáním zástavního práva banky kupujícího.
• Kupující podepíše kupní a úschovní smlouvu na vaši nemovitost.
• Kupující podepíše hypoteční smlouvu se svou bankou.
• Podáte návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti.
• Vložíte na katastr nemovitostí kupní smlouvu a podáte návrh na zápis nového vlastníka.  
• Banka kupujícího pošle peníze přímo vaší bance na doplacení úvěru. Zbytek peněz putuje do úschovy.
• Po splacení vaše banka své zástavní právo vymaže.
• Z úschovny získáte zbývající část prodejní ceny. 

4. Převzetí vaší stávající hypotéky kupujícím

Kupující nekupuje jen dům či byt, ale převezme na sebe i váš úvěr přesně za těch podmínek (úroková sazba, fixace), jaké máte momentálně nastavené. Jenže problém může být fakt, že kupec nebude pro banku dostatečně bonitní nebo pro něj bude vaše hypotéka nevýhodná.

Jak to funguje v praxi:

• Banka musí s převodem souhlasit a nového kupujícího důkladně prověří. Pokud nevyhodnotí jeho bonitu jako dostatečnou, prodej se neuskuteční.
• Vyhnete se jakýmkoliv poplatkům za předčasné splacení a neodstraňujete zástavní právo z katastru.

5. Využijte okamžitý výkup nemovitosti s hypotékou

Byt nebo dům od vás odkoupí specializovaná společnost, která zařídí veškerou administrativu a dluh rovnou zaplatí. Zbývající peníze získáte na účet zpravidla v řádu dnů. 

Jde o nejrychlejší a nejjednodušší způsob prodeje nemovitosti. Rychlost je však vyvážena o trochu nižší výkupní cenou nemovitosti. Proto tato služba dává smysl, když na prodej opravdu chvátáte a již včera bylo pozdě, například při hrozbě exekuce nebo prodeje nemovitosti v dražbě. Více jsme si o tom psali již ve článku Jak prodat nemovitost v exekuci.

Jak to funguje v praxi:

• Společnost nemovitost koupí přímo do svého vlastnictví.
• Veškerou administrativu i jednání s bankou vyřeší kompletně za vás a zdarma.
• Odpadá zdlouhavé hledání kupce a obavy, zda mu banka schválí úvěr.

Tato služba dává smysl ve chvíli, kdy nezvládáte platit splátky, tlačí vás čas, nebo vám hrozí exekuce. Výměnou za rychlost získáte o něco méně, než je tržní cena. Solidní firmy ale při okamžitém výkupu nemovitosti s hypotékou nebo se zástavou nabízí až 92 % její tržní hodnoty, což je velmi férové. Více jsme o něm psali ve článku Zjistěte, co je okamžitý výkup nemovitosti a kdy je výhodný.

Prodej bytu s hypotékou a koupě domu: Jak tyto kroky sladit?

Pokud prodáváte byt a rovnou za utržené peníze kupujete nový dům, nejjednodušším řešením je přenést stávající zástavní právo z bytu na nový dům, případně si sjednat novou hypotéku, která pokryje nákup i starý dluh.

Jak toho docílit v praxi:

• Přenos zástavního práva – pokud vám vyhovují aktuální podmínky vaší hypotéky, můžete banku požádat o přesun zástavy na kupovaný dům. Váš prodávaný byt se tím okamžitě stane „čistým“ a připraveným k prodeji. Podmínkou ale je, že nová nemovitost musí mít pro banku dostatečnou hodnotu, aby zástavu pokryla.
• Nová hypotéka – můžete také zažádat o novou hypotéku, jejíž jednu část využijete na jednorázové doplacení starého úvěru (čímž uvolníte prodávaný byt) a zbytek poslouží k financování nákupu nového domu spolu se ziskem z prodaného bytu.

Pozor na sankce za předčasné splacení úvěru

Při předčasném splacení hypotéky mimo termín konce fixace vám banka může naúčtovat poplatky, tzv. účelně vynaložené náklady. Nejde ale o žádné likvidační částky, pokud znáte aktuální pravidla.

Podmínky sankcí za předčasné splacení mimo fixaci:

• Smlouvy od prosince 2016 (a refinancované po tomto datu) – zákon výrazně omezil, co si banky mohou účtovat. Typicky zaplatíte jen poplatek za administrativu (zpravidla do 1 000 Kč). Navíc v těžkých životních situacích (úmrtí, invalidita) je splacení zcela zdarma. 
• Smlouvy uzavřené nebo refinancované od 1. září 2024 – zde platí nová pravidla. Banky mohou nově požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů (tzv. úrokový gap) až do výše 1 % z předčasně splácené částky (za každý rok do fixace 0,25 %).

Zároveň zde existují možnosti, kdy můžete stále předčasně splatit hypotéku zdarma. Kdy to je?

Kdy můžete splatit hypotéku zdarma:

• Když předčasné splacení úvěru načasujete na dobu konce fixace úrokové sazby. Tehdy máte předčasné splacení ze zákona vždy a zcela zdarma.
• Pokud jste se dostali do obtížné situace (ztráta živitele rodiny, závažná nemoc nebo úmrtí v rodině).
• Při plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
• Když vypořádáváte společné jmění manželů při rozvodu a součástí je také nemovitost, na kterou jste si brali hypotéku. 
• Jednou za rok můžete navíc zdarma splatit mimořádně až čtvrtinu zbývajícího dluhu.

Chcete prodat nemovitost s hypotékou rychle a bez starostí?

Ať už si nevíte rady s papírováním, tlačí vás čas, hrozí vám exekuce, nebo dokonce dražba, je lepší se obrátit na profesionály. Například my v Nemovitostnivykup.cz od vás dokážeme ihned vykoupit i problematickou nemovitost až za 92 % z její ceny a do 24 hodin od podpisu smlouvy vám poslat peníze na účet. 

K tomu za vás zdarma vyřešíme veškerou administrativu a právní náležitosti prodeje a ihned uhradíme vaše dluhy. Ať už tedy řešíte cokoliv, stačí využít okamžitý výkup nemovitosti s hypotékou nebo se zástavou a máte po starostech. Jdete do toho?

Máte jakékoliv otázky k prodeji domu nebo bytu s hypotékou? Ozvěte se.