Co musíte splnit pro získání hypotečního úvěru?
Při žádosti o hypotéku budete muset splnit několik podmínek. Jaké jsou?
Podmínky pro získání hypotéky v roce 2025:
- Plnoletost,
- České občanství,
- Limity pro získání hypotéky,
- Bonitnost.
Plnoletost a občanství jsou jasné, o co jde ale v dalších bodech?
Při žádosti o hypotéku musíte splnit limity pro poskytnutí hypotéky
Jedním z nejjasnějších ukazatelů, zda dosáhnete na hypotéku, jsou limity pro poskytování hypoték.
Jaké existují limity pro poskytování hypoték:
- Debt to income (DTI) – tento limit říká, jak moc můžete být zadluženi v porovnání s příjmy. Když vám ještě nebylo 36 let, výše vaší hypotéky nesmí přesáhnout 9,5x výši vašeho čistého ročního příjmu. Pokud vám již bylo 36 let, výše hypotéky nesmí přesáhnout 8,5x výši vašeho čistého ročního příjmu.
- Debt service to income (DSTI) – tento limit říká, jaký největší poměr může být mezi výší všech vašich měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem. Pokud vám ještě nebylo 36 let, můžete z vašeho měsíčního příjmu vydat maximálně 50 % na splátky, pokud vám již 36 let bylo, může to být maximálně 45 %.
- Loan to value (LTV) – tento poslední limit určuje, jak vysokou část z ceny nemovitosti může zaplatit hypotéka. Když vám ještě nebylo 36 let, můžete si vzít hypotéku maximálně na 90 % ceny nemovitosti. Pokud jste již starší, můžete získat hypotéku maximálně ve výši 80 % ceny nemovitosti.
Pokud si tedy například budete chtít pořídit nemovitost v hodnotě sedm miliónů korun, je vám více než 36 let, nic jiného nesplácíte a máte čistý měsíční příjem 50 tisíc Kč, bude to znamenat následující:
- Musíte mít alespoň 1,4 miliónů v hotovosti (dostanete hypotéku pouze na 5,6 miliónů Kč – 80 % z ceny nemovitosti),
- Nesmíte měsíčně splácet více než 22,5 tisíc Kč (45 %),
- A cena hypotéky nesmí překročit 5,1 miliónů Kč (8,5x výše čistého ročního příjmu).
Z hlediska toho pravděpodobně nesplníte poslední podmínku a budete muset mít ještě o 500 tisíc Kč v hotovosti navíc, celkem tedy 1,9 miliónů Kč, abyste si mohli pořídit danou nemovitost.
Výhodou v současnosti je však to, že dle rozhodnutí České národní banky platí pouze poslední z limitů, tj. LTV. Je tedy třeba mít stále finance v hotovosti a jimi třeba i kompenzovat hypotéku na nižší částku. Co dalšího musíte splnit?
Pro získání hypotéky musíte být bonitní
Banky si dále prověří vaši bonitu, tj. schopnost splácet. Za tímto účelem je bude zajímat, zda máte dostatečně vysoký a stabilní příjem. V nezáviděníhodné pozici jsou zde podnikatelé nebo profese, které jsou ohrožené nebo přicházejí často o práci. Ti všichni totiž představují pro banku riziko.
Důležitým faktorem je také vaše úvěrová historie. Pokud jste v minulosti měli problémy se splácením půjček nebo jste v registru dlužníků, může to vaši žádost zkomplikovat. Banky proto budou nahlížet do registrů, jako je Bankovní registr klientských informací, Nebankovní registr klientských informací nebo Solus.
Důležitý je také váš věk. Když jste příliš mladí, nemáte za sebou žádnou historii a jste tak z hlediska půjčky nepopsaný list, tedy riziko. Když jste naopak staří, může se stát, že půjčku nedokážete splatit, opět jste riziko.
Každá banka má však specifické požadavky, proto se vyplatí oslovit více bank. Zatímco v jedné vás mohou odmítnout nebo vám dát špatné podmínky, v jiné to vyjde a třeba dostanete i lepší podmínky. Jak si šance na získání hypotéky ještě zvýšit?
Jak zvýšíte své šance na získání hypotéky v roce 2025?
Splnit všechny podmínky k získání hypotéky není snadné. Proto tu je několik způsobů, jak si můžete pomoci a lépe to zvládnout. Díky čemu podmínky lépe splníte?
Způsoby, jak lépe splnit všechny podmínky pro získání hypotéky:
- Zvyšte příjem – příjem se dokládá zpětně, často za poslední rok. Účinná metoda, jak dosáhnout na vytouženou hypotéku, tedy může být dočasné navýšení příjmů. Zkuste požádat v práci o bonusy, zvyšte si úvazek nebo přijměte dočasně další práci.
- Zvyšte cenu zástavy – problémem může být také nedostatek hotovosti na nákup nemovitosti. Ten můžete vyřešit například tak, že jako zástavu dáte i další nemovitost ve svém vlastnictví. Díky tomu se bude výše hypotéky vypočítávat z ceny obou nemovitostí a vy tak můžete dostat hypotéku ve výši 100 % kupované nemovitosti.
- Přizvěte ručitele – svou bonitu také můžete zvýšit tím, že podáte žádost o hypotéku společně s dalším člověkem. Díky tomu již nemusí být problém, že jste mladí nebo staří, popř. že máte nízký příjem.
- Požádejte u více bank – problém s hotovostí potřebnou ke koupi můžete vyřešit i tím, že si podáte žádost také u dalších bank. Banka totiž často nemovitosti až o 30 % podhodnocuje, aby si byla jistá, že v případě vašich problémů dluh prodejem nemovitosti opravdu splatí. Každá banka k odhadu ale přistupuje trochu jinak a je tedy pravděpodobné, že u jedné budou odhad a výše hypotéky opravdu nízké, kdežto jinde vyšší.
- Využijte půjčky – k financování koupě můžete využít překlenovací úvěr, spotřebitelský úvěr, stavební spoření nebo třeba půjčku od rodiny nebo blízkých. Banka však bude chtít o těchto zdrojích vědět a bude zkoumat jejich vliv na vaši schopnost splácet.
Jak postupovat pro získání hypotéky?
Získávání hypotéky má několik kroků. Jaké jsou?
- Stanovení rozpočtu – nejprve si ujasněte své finanční možnosti a stanovte si realistický rozpočet. Spočítejte si, jakou výši měsíční splátky si můžete dovolit.
- Jednání o hypotéce – o hypotéce začněte jednat dřív, než si vyberete nemovitost. Má to několik výhod. Banka vám totiž hned na začátku řekne, na jakou hypotéku a v jaké výši dosáhnete. Nestane se vám tak, že třeba zaplatíte rezervační poplatek na nemovitost, ale nedostanete hypotéku.
- Porovnávání bank – při porovnání nabídek se zaměřte hlavně na údaj RPSN. Ten představuje roční procentní sazbu nákladů, tj. celkové roční náklady za daný úvěr. Do těchto nákladů je započítána nejen úroková sazba (kolik zaplatíte za půjčení peněz ročně), ale také poplatky za vedení účtu, poplatky za posouzení žádosti o úvěr, administrativní poplatky a třeba i platby za pojištění. RPSN vám tedy mnohem komplexněji a jasněji říká, jak drahá je daná hypotéka.
- Příprava potřebných dokladů – připravená kompletní dokumentace urychlí schvalovací proces a zvýší vaše šance na úspěch.
- Použijte hypoteční specialisty – sjednání hypotéky, administrativu i výhodnější podmínky dokáží často zařídit hypoteční specialisté.
Jaké jsou nejčastější chyby při žádosti o hypotéku?
Mnoho žadatelů podceňuje přípravnou fázi. Neinformují se dostatečně o podmínkách nebo si nezjistí svou bonitu předem, například si neprověří registry.
Dalším častým problémem je zatajování informací. Banky mají sofistikované metody prověřování, a pokud zjistí nepravdivé údaje, žádost zamítnou.
Chybou je také nesprávné načasování žádosti. Pokud plánujete změnu zaměstnání nebo větší životní změny, může to negativně ovlivnit schválení hypotéky.
Při problémech se splácením vše hned řešte
Hypotéka je dlouhodobý závazek a během jejího splácení se může stát opravdu cokoliv. Když náhodou nebudete schopni z jakéhokoliv důvodu splácet, lepší než si nechat účtovat penále může být rychlý prodej nemovitosti. O něm jsme již psali ve článcích 3 způsoby, jak na prodej nemovitosti se zástavním pravem nebo Zjistěte, co je okamžitý výkup nemovitosti a kdy je vhodný. Přečtěte si je.