Optimalizace daní z prodeje nemovitosti vám ušetří statisíce
Daně v současnosti mohou dosahovat hodnoty až 23 % z příjmů. To není málo. Z milionu korun tak zaplatíte až 230 tisíc. Pokud navíc budete mít při odevzdání daňového přiznání zpoždění delší než 5 dní, jak píše web Money.cz, budete za každý další započatý den platit 0,05 % z daněné částky jako pokutu. Pokud vám pak bude daň doměřována, můžete zaplatit až 20 % z částky doměřené daně.
Ve vážných případech, kdy dojde k závažnému porušení daňových předpisů, na vás může finanční úřad dokonce uvalit poplatek 50-100% z doměřené daně. Nikdo z nás pak nejspíš nechce platit tak vysoké částky. Proto je vhodné se v daňové problematice orientovat.
DPH při prodeji nemovitosti?
Daň z přidané hodnoty (DPH) je nejvýznamnější nepřímou daní a je hrazena spotřebitelem, ačkoliv daňové přiznání podává a daň odvádí prodejce.
Kdy platíte DPH při prodeji nemovitosti?
DPH se vás týká pouze tehdy, když jste plátcem DPH. Typicky to jsou developeři nebo obchodníci s nemovitostmi.
Kdy neplatíte DPH při prodeji nemovitosti?
DPH neplatíte, pokud jste fyzická osoba, která není plátcem daně. Ale i jako plátci DPH máte možnost se platbě vyhnout. Za jakých podmínek?
Výjimky při platbě DPH:
- 5 let od dokončení stavby – DPH neplatíte, pokud od dokončení nemovitosti uplynulo více než 5 let.
- 5 let od kolaudace – pokud si zásadní rekonstrukce vyžádá novou kolaudaci, ze zákona DPH nebudete platit až 5 let po rekonstrukci.
Jaká je sazba DPH?
Běžná sazba DPH je 21 %, u tzv. sociálního bydlení (byty do 120 m² a domy do 350 m²) je to 12 %.
Kdy platíte DPH u pozemků?
DPH z prodeje pozemků platíte pouze ve dvou případech:
- Pokud pozemek patří ke stavbě, ze které platíte DPH. Sazba se liší dle typu nemovitosti, u sociálního bydlení platíte i za pozemek jen 12 %, v případě běžného bydlení 21 %.
- Jedná-li se o stavební pozemek (včetně pozemků spojených se stavebními pracemi nebo pozemků s inženýrskými sítěmi na hranici), zaplatíte 21% DPH.
Daň z příjmů při prodeji nemovitosti
Jedná se o klasickou daň z příjmů, která se v tomto případě někdy nazývá daň z prodeje nemovitosti (bytu, domu nebo pozemku). Tuto daň platíte při prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví i družstevních bytů.
Kdo platí daň z prodeje nemovitosti?
Daň z prodeje nemovitosti hradí vždy prodávající, který je fyzickou osobou. Daň se vztahuje také na nemovitosti, které byly součástí obchodního majetku.
Kdy se daň z prodeje nemovitosti neplatí?
Jako fyzická osoba nemusíte platit daň z příjmů při prodeji nemovitosti, pokud splníte alespoň jednu z následujících podmínek:
- Dlouhá doba vlastnění nemovitosti – pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo alespoň 5 let (pro nemovitosti získané před 1. lednem 2021) nebo 10 let (pro nemovitosti získané po tomto datu), jste osvobozeni od platby daně. U zděděných nemovitostí od přímých příbuzných (rodič, prarodič apod.) se do lhůty započítává i doba vlastnictví příbuzného. Toto platí i pro družstevní byt.
- Bydlení v nemovitosti před prodejem – pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky těsně před jejím prodejem, jste opět osvobozeni od daně z příjmů z prodeje nemovitosti. Pobyt tam však musíte prokázat. To můžete udělat trvalým pobytem, došlou poštou, platbami za energie, čestným prohlášením souseda apod. V případě nemovitosti ve společném jmění manželů stačí, aby v nemovitosti žil alespoň jeden z manželů. To pro družstevní byty neplatí.
- Použití výtěžku z prodeje na vlastní bydlení – od daně budete také osvobozeni, pokud v prodané nemovitosti budete těsně před prodejem bydlet (v družstevním bytě bydlet nemusíte) a všechny získané prostředky použijete na nákup, stavbu nebo rekonstrukci bydlení. Tyto prostředky však musíte utratit do roka od prodeje nebo jste je museli již rok před prodejem utratit. V obou případech musíte vhodné využití peněz prokázat.
Bydlení pak nesmí nikdy obsahovat nebytový prostor krom sklepa, garáže nebo komory. V případě družstevního bytu v něm těsně před prodejem nemusíte bydlet. Peníze můžete využít i k nákupu pozemku pro stavbu nebo pro splacení úvěru na vlastní bydlení. Více jsme o tom psali i ve článku Jak prodat družstevní byt.
Podmínkou zde také je, že během daného intervalu nesmíte nemovitost ani na chvíli zahrnout do obchodního majetku.
Jak se počítá daň z prodeje nemovitosti?
Sazba daně z příjmů při prodeji nemovitosti činí 15 % ze zisku (rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou) do výše 36násobku průměrné mzdy. Cokoliv nad tuto hranici je zdaněno 23 %. Pro rok 2025 je tato hranice stanovena na 1 676 052 Kč.
Příklad: Pokud jste koupili nemovitost za 2 miliony korun a prodali za 4,5 milionu, váš zisk je 2,5 milionu. Z toho prvních 1 676 052 Kč bude zdaněno 15 % a zbylých 823 948 Kč sazbou 23 %.
Pamatujte, že do této hranice se započítávají všechny vaše příjmy za daný rok, nejen z prodeje nemovitosti.
Jak snížit daň z prodeje nemovitosti?
Daň z příjmů z prodeje bytu, domu nebo pozemku lze snížit o náklady spojené s prodejem, jako jsou provize realitnímu makléři, poplatky za opravy, úklid nebo vyklizení nemovitosti. O ně totiž můžete navýšit nákupní cenu.
Kdy odevzdat daňové přiznání k dani z příjmu?
Daňové přiznání odevzdáváte do konce března následujícího roku po prodeji. Jako příjem uveďte prodejní cenu a jako výdaj cenu, za kterou jste nemovitost získali. Jak vyplnit daňové přiznání k dani z příjmů a jak následně zaplatit daň z příjmů z prodeje nemovitosti, zjistíte například na Finanční správě nebo přímo na finančním úřadě.
Pokud jste nemovitost získali darem nebo dědictvím, výdaj bude dán znaleckým posudkem odpovídající době darování nebo ceně uvedené v rozhodnutí soudu.
Jaké jsou další daně ve spojitosti s nemovitostí?
Mohli jste slyšet také o dani z nabytí nemovitosti, dani z převodu, dědické dani nebo dani z nemovitých věcí. Oč jde?
- Daň z převodu nemovitosti – tuto daň jste platili do roku 2014, kdy ji nahradila daň z nabytí nemovitosti. Daň měla hodnotu 4 % z ceny nemovitosti a platil ji kupující.
- Daň z nabytí nemovitosti – tato daň v roce 2014 nahradila daň z převodu nemovitosti a v roce 2020 byla zrušená. Platil ji kupující a její hodnota byla 4 % z ceny nemovitosti.
- Dědická daň – tato daň zanikla v roce 2020 a dříve ji platil dědic nemovitosti. Její sazba se pohybovala mezi 1 % až 40 % podle příbuzenského vztahu a hodnoty majetku.
- Daň z nemovitých věcí – jde o majetkovou daň a platí ji vlastníci pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor v České republice. K této dani odevzdáváte daňové přiznání jen tehdy, když získáte novou nemovitost. Daň z nemovitých věcí pak automaticky vyměřuje finanční úřad v kraji, kde máte nemovitost.
Potřebujete pomoc?
Daňová problematika spojená s nemovitostmi je složitá a chyby mohou být drahé. Pokud si nejste jisti, jak postupovat při prodeji nebo jak vyplnit daňové přiznání k dani z příjmů z prodeje nemovitosti, obraťte se určitě na profesionály, kteří vám pomohou jak s prodejem, tak s daňovými a administrativními záležitostmi.
Pokud navíc potřebujete prodat opravdu rychle a nechcete nic řešit, možná vám může přijít vhod služba Okamžitý výkup nemovitosti. S její pomocí prodáte do 24 hodin a peníze získáte za dalších 24 hodin od podpisu prodejní smlouvy. Zkuste to.